Un piso antiguo puede enseñarte dos viviendas distintas.
La primera es la que ves durante la visita:
suelos pasados de moda, una cocina pequeña, puertas oscuras, pocos enchufes y una distribución que ya no encaja demasiado con la forma de vivir actual.
La segunda vivienda está escondida.
Está detrás de los enchufes, debajo del suelo, dentro de los tabiques, alrededor de las ventanas y en las instalaciones.
Esa segunda vivienda es la que puede acabar determinando buena parte de la reforma.
Por eso, si acabas de comprar un piso antiguo o estás pensando en reformar una vivienda que lleva décadas sin actualizarse, yo intentaría resistir una tentación bastante normal:
empezar eligiendo cómo quiero que quede.
Antes intentaría descubrir qué vivienda tengo realmente delante.
Tabla de contenidos
- Antes de diseñar, investiga
- La primera visita que haría al piso
- Electricidad: lo que no se ve
- Fontanería y saneamiento
- Humedades: no las tapes
- ¿Se pueden tirar esos tabiques?
- Suelo antiguo: quitar, cubrir o conservar
- Ventanas y aislamiento
- Qué elementos antiguos merece la pena conservar
- Diseñar la nueva distribución
- El momento en que aparecen las sorpresas
- El orden de la reforma
- La última revisión antes de cerrar paredes
- Qué debería conseguir realmente la reforma
En un piso antiguo, primero investigaría y después diseñaría
Cuando reformamos una vivienda relativamente reciente puede existir bastante información sobre lo que hay detrás de sus acabados.
En un piso antiguo puede ocurrir lo contrario.
Incluso es posible que haya sufrido varias pequeñas reformas a lo largo de los años.
Una cocina renovada en los noventa.
Un baño reformado después.
Un suelo colocado encima del anterior.
Algunos enchufes nuevos conectados a una instalación mucho más antigua.
Por eso la edad del edificio es una pista, pero no un diagnóstico.
Dos pisos construidos el mismo año y situados incluso en el mismo edificio pueden encontrarse actualmente en estados muy diferentes.
Los resultados actuales para esta búsqueda coinciden precisamente en dar prioridad a una inspección previa de estructura, electricidad, fontanería, humedades y condicionantes del inmueble antes de definir completamente la reforma.
La primera visita que haría no sería para elegir colores
Recorrería el piso con una pregunta:
¿Qué cosas necesito conocer antes de poder presupuestar esta vivienda con cierta seguridad?
Miraría, entre otras:
Cuadro eléctrico e instalación visible.
Tuberías accesibles y llaves de paso.
Estado de paredes y techos.
Señales de humedad.
Desniveles apreciables en pavimentos.
Ventanas.
Fisuras o daños que requieran valoración profesional.
Distribución actual.
Bajantes y otros elementos comunes que puedan afectar a la vivienda.
Reformas anteriores.
También preguntaría a la propiedad o a la comunidad qué actuaciones se han realizado en el edificio cuando esa información esté disponible.
Porque saber que las bajantes se sustituyeron hace pocos años puede ser relevante.
Y descubrir durante la obra que no se sustituyeron también.
Hay una parte de la reforma que no deberías juzgar por los enchufes
La electricidad.
Ver enchufes relativamente modernos no significa necesariamente que toda la instalación haya sido renovada.
Puede haberse actualizado parcialmente.
Por eso conviene que un profesional cualificado determine el estado real de la instalación y si resulta adecuada para las necesidades previstas.
Piensa además en cuánto ha cambiado una vivienda.
Una casa puede tener hoy:
horno, vitrocerámica, lavavajillas, lavadora, secadora, aire acondicionado, ordenadores, televisores, pequeños electrodomésticos y numerosos dispositivos conectados.
Las necesidades actuales pueden ser muy diferentes de aquellas para las que se diseñó originalmente una instalación de hace varias décadas.
Las viviendas antiguas son precisamente uno de los casos donde las instalaciones pueden convertir una actualización estética en una intervención mucho más profunda.
Y hay una razón práctica para revisarlo antes de elegir acabados.
Si vas a renovar la instalación, probablemente habrá que intervenir en paredes o techos.
Es mejor hacerlo antes de tener una casa recién pintada.
Con la fontanería ocurre algo parecido: el grifo nuevo puede engañar
Puedes entrar en un baño y encontrar un lavabo instalado hace diez años.
Eso no te dice necesariamente qué antigüedad tienen todas las tuberías que llegan hasta él.
En una reforma profunda interesa saber:
- qué partes de la instalación fueron sustituidas;
- cuáles permanecen;
- estado del saneamiento accesible;
- dónde están las llaves de corte;
- qué elementos pertenecen a la vivienda;
- cuáles corresponden al edificio.
Esto último es especialmente importante.
No todo lo que atraviesa tu vivienda necesariamente pertenece exclusivamente a ella.
Bajantes, columnas generales u otros elementos pueden formar parte de instalaciones comunes del edificio.
Aquí evitaría tomar decisiones basadas únicamente en la apariencia.
Un baño feo puede tener una instalación razonablemente actualizada y uno bonito puede ocultar una instalación antigua.
Si encuentras humedad, no empieces preguntando qué pintura utilizar
Primero hay que averiguar por qué está ahí.
Una mancha puede tener orígenes diferentes:
una filtración,
una fuga,
condensación,
un problema relacionado con algún elemento del edificio,
o una incidencia antigua que ya fue solucionada.
El acabado deteriorado es la consecuencia visible.
No necesariamente la causa.
Por eso cubrir una mancha y continuar la reforma puede ser una de esas decisiones que hacen que una vivienda recién terminada vuelva a mostrar problemas meses después.
Si aparecen señales de humedad, conviene diagnosticar su origen antes de cerrar el presupuesto definitivo y, desde luego, antes de taparlas con acabados nuevos. Las revisiones previas de humedades aparecen de forma recurrente entre las comprobaciones recomendadas para viviendas antiguas.
Esa pared que quieres eliminar merece algo más que un martillo
Una de las razones más habituales para reformar un piso antiguo es su distribución.
Pasillos largos.
Cocinas independientes.
Salones compartimentados.
Habitaciones pequeñas.
La tentación es abrir un plano y empezar a borrar paredes.
Pero un plano de distribución no te dice automáticamente qué función constructiva tiene cada elemento.
Antes de modificar paredes deben identificarse correctamente los elementos estructurales y las instalaciones que puedan verse afectadas.
Por eso, si quieres cambiar considerablemente la distribución, primero estudia lo que técnicamente puede modificarse y después diseña alrededor de esas condiciones.
No al revés.
Más adelante tendremos un artículo específico sobre cómo saber si una pared es de carga, porque esta cuestión merece tratarse independientemente y sin simplificaciones peligrosas.
El suelo antiguo plantea una decisión interesante: ¿quitarlo, cubrirlo o salvarlo?
Aquí no existe una respuesta universal.
Puedes encontrarte un pavimento sin ningún interés especial y muy deteriorado.
Pero también mosaicos hidráulicos, madera, terrazo u otros materiales que forman parte del carácter de la vivienda.
Antes de cubrirlo preguntaría:
¿Está estable?
¿Está nivelado suficientemente para la solución prevista?
¿Tiene valor estético o histórico?
¿Puede restaurarse?
¿Qué altura añadirá el nuevo pavimento?
¿Cómo afectará a puertas, encuentros y otros elementos?
Una reforma no tiene por qué consistir en esconder cada superficie antigua debajo de una nueva.
Antes de cambiar las ventanas, mira algo más que el marco
Las ventanas influyen en confort térmico, ruido, ventilación y consumo energético.
Pero en un edificio existente también forman parte de una fachada.
Por tanto, antes de cambiar dimensiones, materiales, colores o configuración exterior conviene comprobar las limitaciones aplicables al inmueble y a la comunidad.
Y analizar la ventana de forma completa:
carpintería + vidrio + cajón de persiana + encuentro con el muro.
Cambiar únicamente un componente sin estudiar el conjunto puede dejar puntos débiles.
También pensaría en las ventanas dentro de la reforma completa.
Si vas a mejorar considerablemente el aislamiento de la vivienda, la ventilación y el comportamiento global de la envolvente deberían analizarse conjuntamente, no como decisiones independientes.
Un piso antiguo no tiene que terminar pareciendo un piso nuevo
Esta es una de las partes que más me gustan de este tipo de reformas.
Hay viviendas antiguas que conservan:
- puertas de madera;
- molduras;
- suelos hidráulicos;
- techos altos;
- carpinterías interiores;
- piezas de piedra;
- armarios realizados a medida;
- herrajes;
- elementos decorativos originales.
No conservaría algo únicamente porque sea antiguo.
Pero tampoco lo eliminaría únicamente porque no sea nuevo.
La pregunta que utilizaría es:
¿Este elemento aporta carácter, calidad o utilidad a la futura vivienda?
Si la respuesta es sí, merece al menos estudiar si puede integrarse.
La idea de actualizar una vivienda antigua sin borrar automáticamente sus elementos con valor también aparece en proyectos editoriales recientes sobre este tipo de reforma.
Ahora sí: diseñemos la nueva vivienda
Una vez que sabes qué condicionantes existen, puedes empezar a preguntarte cómo quieres vivir allí.
Y cambiaría la pregunta habitual:
“¿Qué distribución está de moda?”
por:
“¿Qué cosas me molestan de la distribución actual?”
Quizá sea:
falta de almacenamiento,
una cocina demasiado aislada,
un salón oscuro,
un baño diminuto,
habitaciones desaprovechadas,
demasiado pasillo,
o ausencia de un lugar para trabajar.
Haz primero esa lista.
Después intenta que la nueva distribución resuelva esos problemas.
Porque abrir la cocina al salón simplemente porque se hace en muchas reformas no significa necesariamente que sea la mejor solución para tu forma de vivir.
Haz también una lista de cosas que NO quieres perder
Esto rara vez aparece en un presupuesto, pero me parece especialmente útil.
Por ejemplo:
Quiero conservar la puerta del salón.
No quiero perder el suelo hidráulico del recibidor.
Quiero mantener el armario empotrado original.
No quiero bajar los techos más de lo imprescindible.
¿Por qué escribirlo?
Porque durante una demolición se toman muchas decisiones rápidamente.
Algo que para un profesional puede parecer simplemente un elemento que hay que retirar, para ti puede formar parte de la razón por la que compraste esa vivienda.
Lo que quieres conservar debería quedar tan claro como lo que quieres demoler.
Y entonces llega el día de la demolición
Hasta ese momento has trabajado con:
visitas,
planos,
mediciones,
inspecciones,
experiencia profesional.
Pero todavía hay cosas que permanecen ocultas.
Cuando se levanta un pavimento o se abre una pared puede aparecer información que antes no era accesible.
No significa necesariamente que alguien haya hecho mal su trabajo.
Existe una diferencia entre algo que podía detectarse antes de la obra y algo que solo podía conocerse al abrir.
Esa distinción es importante.
Porque una reforma de vivienda antigua necesita cierto margen para resolver imprevistos reales sin convertir cualquier descubrimiento en una crisis.
Lo que sí intentaría evitar es llamar “imprevisto” a algo que razonablemente debería haberse revisado antes.
¿En qué orden reformaría un piso antiguo?
Aquí sí existe una lógica general, aunque cada proyecto puede necesitar variaciones.
Una secuencia orientativa sería:
1. Inspección y diagnóstico
Antes de demoler.
2. Proyecto y decisiones principales
Distribución, instalaciones y alcance.
3. Permisos y preparativos necesarios
Según el tipo de intervención y municipio.
4. Demoliciones
Solo después de saber qué se elimina y qué se conserva.
5. Actuaciones estructurales cuando sean necesarias
Siempre definidas por los profesionales correspondientes.
6. Distribución y albañilería
Nuevos espacios y preparación de soportes.
7. Instalaciones
Electricidad, fontanería, saneamiento, climatización y demás sistemas previstos.
8. Cerramientos y revestimientos
Según la solución constructiva del proyecto.
9. Pavimentos y carpinterías
Siguiendo el orden definido para esa obra.
10. Pintura, equipamiento y remates
La vivienda empieza finalmente a parecerse al proyecto.
Esta secuencia coincide en términos generales con las prioridades que aparecen en guías actuales sobre reforma de viviendas antiguas: diagnosticar primero, resolver estructura e instalaciones y dejar los acabados para después.
Si quieres profundizar en las dependencias entre trabajos, en InfoReformas ya tenemos la guía sobre qué reformar primero en una casa, donde explicamos por qué el orden evita rehacer trabajos.
Hay un momento de la reforma en el que sacaría muchas fotografías
Justo antes de cerrar paredes, falsos techos o determinados revestimientos.
¿Por qué?
Porque todavía puedes ver por dónde pasan algunas de las instalaciones nuevas.
Documentaría, cuando resulte posible:
- recorridos de tuberías;
- conducciones;
- cajas;
- conexiones;
- elementos que después quedarán ocultos.
Y guardaría esas imágenes dentro de la documentación de la vivienda.
El objetivo no debería ser que el piso parezca nuevo
Al menos, no necesariamente.
Un buen resultado puede ser que dentro de diez años nadie sepa exactamente qué parte era original y qué parte fue incorporada durante la reforma.
Porque todo funciona conjuntamente.
Las instalaciones responden a las necesidades actuales.
La distribución tiene sentido.
El aislamiento y las ventanas se han estudiado.
Los problemas existentes se han solucionado.
Y los elementos antiguos que merecían sobrevivir siguen allí.
Ese es el punto donde, para mí, reformar un piso antiguo deja de significar sustituir lo viejo por algo nuevo.
Significa distinguir entre tres cosas:
lo que está viejo, lo que está mal y lo que simplemente es antiguo.
No son lo mismo.
Una puerta antigua puede estar perfectamente restaurable.
Una instalación oculta puede parecer que funciona y, sin embargo, necesitar una revisión profunda.
Y un suelo pasado de moda puede ser únicamente una cuestión estética que no necesita convertirse en la primera prioridad.
Por eso empezaría siempre con diagnóstico y planificación. Nuestra guía sobre cómo planificar una reforma integral paso a paso te ayudará a convertir ese diagnóstico en un proyecto organizado, mientras que cómo organizar una reforma sin volverse loco resulta especialmente útil cuando comienzan a acumularse presupuestos, decisiones, materiales y fechas.
Y si el piso va a quedar completamente vacío durante la obra, perfecto. Si no es posible, conviene decidir antes de empezar si se puede vivir en casa durante una reforma integral, porque mantener parte de la vivienda operativa puede cambiar la organización de los trabajos.
El siguiente artículo del plan sería “Reforma integral de un piso de 70 m²: qué tener en cuenta”. Ahí cambiaría bastante el formato otra vez: podemos construir una simulación de un piso real de 70 m², analizando distribución, metros útiles, cocina, baño, instalaciones, presupuesto por partidas y decisiones que pueden hacer que dos pisos con exactamente 70 m² tengan reformas completamente diferentes.