Un piso de 70 m² puede tener dos dormitorios y un baño.
O tres dormitorios.
Puede tener cocina independiente.
Cocina abierta.
Un baño y un aseo.
Mucho pasillo.
Prácticamente ninguno.
Por eso hay algo que conviene aclarar desde el principio:
Saber que una vivienda tiene 70 m² no es suficiente para saber cuánto costará reformarla.
Los metros cuadrados ayudan a dimensionar el proyecto, pero dos pisos exactamente iguales en superficie pueden necesitar presupuestos muy diferentes.
Uno puede requerir únicamente renovar acabados, cocina y baño.
El otro puede necesitar cambiar electricidad, fontanería, ventanas, distribución, pavimentos y climatización.
Para entenderlo mejor, en lugar de hablar únicamente en abstracto vamos a seguir durante este artículo un piso ficticio de 70 m².
Tabla de contenidos
- Nuestro piso de 70 m²
- El primer problema: demasiados metros de circulación
- Qué distribución buscamos
- Dónde se concentra realmente la reforma
- Cocina: abierta o independiente
- Uno o dos baños
- Las instalaciones pueden cambiar el proyecto
- Qué hacemos con el suelo
- Puertas y almacenamiento
- Cuánto cuesta reformar 70 m²
- Tres niveles de reforma muy diferentes
- Dónde intentaría ahorrar y dónde tendría cuidado
- Qué decidir antes de pedir presupuestos
- ¿Cuánto puede durar la obra?
- La pregunta final: qué quieres conseguir con esos 70 m²
Este será nuestro piso de 70 m²
Vamos a imaginar una vivienda bastante habitual.
Tiene aproximadamente:
70 m² construidos, aunque la superficie útil es inferior.
Su distribución actual es:
- salón;
- cocina independiente;
- tres dormitorios;
- un baño;
- pasillo;
- pequeño recibidor.
La vivienda lleva varias décadas sin una reforma profunda.
La cocina fue actualizada parcialmente hace años, pero las instalaciones generales no se han renovado completamente.
El objetivo de los propietarios no es simplemente modernizarla.
Quieren conseguir:
más sensación de amplitud,
mejor almacenamiento,
una cocina más cómoda,
mejor iluminación
y mantener tres dormitorios si resulta razonable.
Aquí aparece el primer conflicto.
Queremos más espacio...
pero no podemos fabricar metros cuadrados nuevos.
Tenemos que conseguir que los existentes trabajen mejor.
El primer lugar que miraría no es la cocina: es el pasillo
Supongamos que entre recibidor, distribuidor y pasillo tenemos una cantidad importante de superficie cuya función principal es llevarnos de una habitación a otra.
Eso no significa automáticamente que el pasillo esté mal.
Toda vivienda necesita circulación.
Pero en un piso relativamente compacto, cada metro tiene mucho peso.
Yo empezaría preguntándome:
¿Podemos reducir superficie exclusivamente destinada a circular sin empeorar la privacidad de las habitaciones?
A veces sí.
Otras veces, abrir completamente la distribución para eliminar el pasillo genera otro problema: para llegar a los dormitorios tienes que atravesar el salón.
Hemos ganado visualmente espacio pero quizá hemos empeorado el funcionamiento de la vivienda.
Por eso una buena reforma no consiste en eliminar tabiques indiscriminadamente.
Consiste en hacer que cada metro tenga una función clara.
Antes de mover paredes, escribe qué problemas quieres solucionar
Este ejercicio lo haría incluso antes de dibujar.
En nuestro piso podríamos escribir:
Problema 1: la cocina tiene poca superficie de trabajo.
Problema 2: el salón recibe buena luz, pero la cocina no.
Problema 3: existe demasiado espacio de circulación.
Problema 4: falta almacenamiento.
Problema 5: uno de los dormitorios es demasiado pequeño.
Ahora sí podemos buscar soluciones.
Por ejemplo, estudiar si parte de la cocina puede relacionarse con el salón, reorganizar accesos o incorporar almacenamiento en zonas actualmente desaprovechadas.
Pero no modificaría una pared simplemente porque:
“Ahora se llevan los espacios abiertos.”
La distribución debe resolver problemas.
No seguir tendencias.
Y cualquier modificación relevante tiene que estudiarse teniendo en cuenta estructura e instalaciones. Nuestra guía sobre cómo reformar un piso antiguo explica precisamente por qué es mejor conocer primero lo que existe antes de empezar a borrar paredes del plano.
Hagamos dos versiones del mismo piso
Esta es una forma muy útil de visualizar las decisiones.
OPCIÓN A — mantener cocina independiente
Podríamos conservar tres dormitorios y cocina separada, pero mejorar:
- acceso;
- almacenamiento;
- iluminación;
- distribución interior de la cocina.
Es una solución interesante para quien cocina mucho, quiere aislar olores o simplemente prefiere espacios independientes.
OPCIÓN B — relacionar cocina y salón
Podemos estudiar una apertura parcial o completa cuando técnicamente sea posible.
Esto puede generar mayor sensación de amplitud y aprovechar mejor la luz.
Pero también significa que cocina y salón pasan a compartir:
- ruido;
- olores;
- orden visual.
Ninguna es universalmente mejor.
Depende de cómo vive la persona que utilizará esos 70 m².
Los 70 m² no cuestan todos lo mismo
Este concepto es fundamental para entender un presupuesto.
Un metro cuadrado de dormitorio y un metro cuadrado de baño no tienen el mismo contenido constructivo.
En un dormitorio normalmente encontramos:
pavimento, paredes, techo, electricidad, iluminación, carpintería y quizá armario.
En un baño concentramos además:
fontanería, saneamiento, impermeabilización cuando corresponda, revestimientos, sanitarios, grifería, mampara, mueble y otros elementos.
En la cocina sucede algo parecido.
Por eso dos pisos de 70 m² pueden tener presupuestos diferentes simplemente porque uno tiene:
1 baño + cocina sencilla
y otro:
2 baños + cocina de mayor nivel + más instalaciones.
Los metros sirven.
Pero las partidas explican el presupuesto mucho mejor.
En 70 m², la cocina merece especial atención
Una cocina puede consumir una parte relevante del presupuesto sin ocupar una proporción equivalente de la vivienda.
Aquí tomaría las decisiones en este orden:
1. Distribución.
¿Lineal, en L, paralela, con península...?
2. Instalaciones.
¿Dónde estarán fregadero, lavavajillas, placa y resto de equipamiento?
3. Almacenamiento.
¿Cuánto necesitamos realmente?
4. Superficie de trabajo.
¿Tenemos encimera suficiente?
5. Materiales y electrodomésticos.
Ahora sí entramos en acabados y equipamiento.
No empezaría eligiendo el color de las puertas.
Primero haría que la cocina funcione.
¿Merece la pena intentar sacar un segundo baño?
Esta pregunta puede aparecer en pisos de 70 m².
La respuesta no debería ser automáticamente sí.
Un segundo baño puede resultar muy útil, especialmente en determinadas viviendas familiares.
Pero para conseguirlo quizá tengas que quitar superficie a:
- dormitorio;
- almacenamiento;
- pasillo;
- cocina;
- otro espacio.
Y además no puede colocarse arbitrariamente sin estudiar las instalaciones y las posibilidades técnicas.
Yo compararía:
Un baño cómodo
frente a
Un baño pequeño + un aseo o segundo baño muy compacto
Y elegiría según número de personas, distribución disponible y uso previsto de la vivienda.
Dos baños no son mejores si para conseguirlos hacemos incómodo todo lo demás.
Aquí puede aparecer el gasto que no sale en las fotografías de Instagram
Electricidad.
Fontanería.
Saneamiento.
Climatización.
Telecomunicaciones.
Son partidas que prácticamente desaparecen cuando termina la reforma.
Y, sin embargo, pueden representar una parte importante del trabajo.
Si el piso tiene varias décadas y no conocemos exactamente qué se ha renovado, no asumiría que las instalaciones están bien simplemente porque funcionan hoy.
Las revisaría.
Este punto es especialmente importante si estamos reformando un piso antiguo, porque actualizar únicamente cocina, baño y acabados mientras dejamos instalaciones que necesitan una intervención próxima puede obligarnos a volver a abrir superficies recién terminadas.
Un mismo suelo puede hacer que el piso parezca más continuo
En viviendas compactas me gusta plantear una pregunta:
¿Necesitamos realmente muchos pavimentos diferentes?
Utilizar un mismo suelo en varias estancias puede generar continuidad visual.
Eso no significa que haya que utilizar exactamente el mismo material en absolutamente toda la vivienda.
Baños, terrazas u otras zonas pueden tener necesidades específicas.
Pero una sucesión como:
recibidor A → pasillo B → salón C → dormitorios D
puede fragmentar visualmente una vivienda relativamente pequeña.
También hay que decidir si el pavimento existente:
se conserva, se retira o puede servir como base para otra solución técnicamente adecuada.
No es únicamente una cuestión estética.
Puede afectar a niveles, puertas, encuentros y ejecución.
En un piso de 70 m², una puerta también ocupa espacio
No solo ocupa el hueco.
Necesita espacio para abrir.
En determinadas zonas compactas puede tener sentido estudiar puertas correderas u otras soluciones cuando realmente recuperan superficie útil.
Pero tampoco convertiría todas las puertas de la casa en correderas porque estén de moda.
Cada solución tiene ventajas, limitaciones, coste y comportamiento acústico diferente.
Con el almacenamiento aplicaría la filosofía contraria:
buscaría huecos antes de comprar muebles.
Un armario correctamente integrado puede aprovechar una pared completa sin generar la sensación de añadir otro objeto al espacio.
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 70 m²?
Aquí es donde conviene ser especialmente cuidadosos.
No existe un precio fiable que pueda calcularse únicamente así:
70 × precio genérico por m² = presupuesto de la reforma
Las referencias publicadas actualmente en España presentan horquillas bastante amplias precisamente porque el precio depende del alcance, ubicación, estado previo y calidades. Habitissimo, por ejemplo, sitúa diferentes escenarios de reforma integral en rangos por metro cuadrado que varían considerablemente según calidad y complejidad; otras empresas especializadas publican igualmente rangos distintos.
Tres pisos de 70 m². Tres reformas completamente distintas
ESCENARIO 1 — Actualización importante sin modificarlo todo
Mantenemos distribución.
Las instalaciones principales están en condiciones adecuadas tras su revisión.
Renovamos:
cocina, baño, pavimentos, pintura, iluminación y algunos elementos de carpintería.
ESCENARIO 2 — Reforma integral
Modificamos parcialmente distribución.
Renovamos cocina y baño.
Actualizamos instalaciones.
Cambiamos pavimentos, puertas, pintura y otros acabados.
ESCENARIO 3 — Reforma profunda
Además de lo anterior aparecen:
modificaciones importantes de distribución, segundo baño, carpintería exterior, climatización, actuaciones de aislamiento, elementos hechos a medida o acabados de mayor coste.
Los tres pisos tienen exactamente:
70 m².
Pero llamarlos simplemente “reforma de piso de 70 m²” oculta casi toda la información que realmente necesitamos para calcular su coste.
Si tuviera que recortar presupuesto, no empezaría por lo que queda oculto
Supongamos que el presupuesto supera lo que podemos asumir.
Hay dos formas de reaccionar.
La primera es intentar abaratar cada partida indiscriminadamente.
La segunda es establecer prioridades.
Yo sería especialmente cuidadoso recortando en trabajos que después resultan difíciles de modificar:
instalaciones necesarias, impermeabilizaciones cuando correspondan, trabajos constructivos importantes o soluciones que quedarán ocultas.
En cambio, determinados elementos pueden ser más fáciles de mejorar posteriormente.
Una lámpara.
Parte del mobiliario.
Algunos accesorios.
Incluso determinados acabados decorativos.
La idea es sencilla:
Diferencia lo difícil de cambiar mañana de lo que puedes mejorar dentro de tres años sin volver a hacer una obra.
Ese criterio puede ser mucho más útil que intentar ahorrar el mismo porcentaje en todas las partidas.
Un ejemplo sencillo: dónde pueden escaparse 5 decisiones pequeñas
No hacen falta grandes cambios para mover un presupuesto.
Imagina:
“Ya que reformamos, ponemos otra puerta corredera.”
Después:
“Subamos un nivel la encimera.”
Luego:
“Mejor estos mecanismos eléctricos.”
Después:
“Añadamos iluminación dentro de los armarios.”
Y finalmente:
“Cambiemos también las ventanas.”
Puede que todas sean buenas decisiones.
El problema aparece cuando las evaluamos individualmente y nunca observamos su efecto acumulado.
Por eso, cuando explicábamos cómo organizar una reforma sin volverse loco, separábamos el dinero presupuestado del dinero ya comprometido.
Aquí esa diferencia resulta especialmente útil.
No pediría presupuesto para “reformar 70 metros”
Intentaría llegar un poco más lejos.
Antes de solicitar ofertas prepararía una ficha básica:
SUPERFICIE: 70 m² aproximadamente.
DISTRIBUCIÓN ACTUAL: 3 dormitorios + 1 baño + cocina independiente.
DISTRIBUCIÓN DESEADA: indicar.
COCINA: renovar / mover / abrir / mantener.
BAÑO: renovar / añadir segundo baño.
ELECTRICIDAD: revisar / renovación prevista.
FONTANERÍA: revisar / renovación prevista.
VENTANAS: mantener / sustituir / estudiar.
SUELOS: conservar / retirar / sustituir.
PUERTAS: mantener / sustituir.
CLIMATIZACIÓN: indicar necesidades.
CALIDADES: nivel aproximado.
Esto permite que las empresas presupuesten proyectos más parecidos entre sí.
Si una empresa interpreta “reforma integral” como una cosa y otra interpreta algo completamente diferente, comparar únicamente el precio final sirve de poco.
¿Cuánto puede durar la reforma?
Los 70 m² tampoco permiten responder por sí solos.
Una vivienda vacía con decisiones cerradas, materiales disponibles y una intervención relativamente convencional puede organizarse de manera muy diferente a otra donde:
se modifica mucho la distribución,
aparecen problemas ocultos,
hay materiales con largos plazos,
se permanece viviendo dentro,
o se realizan actuaciones adicionales.
Por eso no utilizaría una fecha de finalización sin conocer antes el alcance.
Lo que pediría sería un calendario por fases.
Demoliciones.
Albañilería.
Instalaciones.
Revestimientos.
Carpintería.
Pintura.
Montajes.
Remates.
Nuestra guía sobre cuánto tarda una reforma integral explica precisamente por qué sumar simplemente los días teóricos de cada gremio puede dar una expectativa equivocada.
La pregunta no es qué puedes meter en 70 m²
Es qué necesitas que hagan esos 70 m² por ti.
Esta diferencia puede cambiar completamente el proyecto.
Una pareja que teletrabaja puede preferir:
2 dormitorios + despacho + 1 baño.
Una familia puede necesitar:
3 dormitorios + 1 baño.
Otra puede sacrificar parte de un dormitorio para conseguir:
2 dormitorios + 2 baños.
Alguien que cocina diariamente puede preferir una cocina independiente amplia.
Otra persona puede valorar mucho más un espacio cocina-salón abierto.
La superficie es idéntica.
La vivienda que necesitan no.
Y por eso, si estuviera delante del plano de nuestro piso ficticio, no empezaría preguntando:
“¿Qué podemos hacer con 70 m²?”
Empezaría escribiendo:
“¿Qué necesito hacer todos los días dentro de estos 70 m²?”
Dormir.
Cocinar.
Trabajar.
Guardar cosas.
Recibir gente.
Tener privacidad.
Moverme cómodamente.
Cuando eso está claro, podemos decidir dónde van las paredes.
Después revisamos instalaciones, estado de la vivienda y condicionantes técnicos. A partir de ahí podemos definir materiales y obtener presupuestos comparables.
Ese orden también explica por qué cómo planificar una reforma integral paso a paso debería leerse antes de empezar a pedir precios y por qué, si hablamos de una vivienda con varias décadas, merece la pena revisar primero cómo reformar un piso antiguo.
Los 70 m² son solo el tamaño del lienzo.
El coste y el resultado dependen de lo que realmente queramos —y necesitemos— hacer dentro de él.
