Te entregan dos presupuestos.
El primero dice:
REFORMA INTEGRAL DE VIVIENDA — 58.400 €
El segundo:
REFORMA INTEGRAL DE VIVIENDA — 66.900 €
La reacción natural es pensar que el primero cuesta 8.500 € menos.
Pero todavía no sabemos eso.
Quizá uno incluye ventanas y el otro no.
Uno contempla mecanismos eléctricos y el otro únicamente la instalación.
Uno incluye sanitarios, mampara y mueble de baño.
El otro deja el suministro por cuenta del propietario.
Uno contempla retirada de escombros.
El otro añade después contenedor, tasas y transporte.
Los dos pueden utilizar las palabras “reforma integral”, pero eso no significa necesariamente que estén presupuestando exactamente lo mismo.
Esta es la idea más importante de todo el artículo:
“Reforma integral” describe el alcance general de una intervención, pero lo que realmente estás contratando lo determina el presupuesto, el proyecto y la documentación acordada.
Así que vamos a abrir nuestro presupuesto imaginario y comprobar qué debería haber dentro.
Tabla de contenidos
- Qué significa realmente reforma integral
- El presupuesto que vamos a analizar
- Demoliciones y trabajos previos
- Albañilería y nueva distribución
- Instalación eléctrica
- Fontanería y saneamiento
- Climatización y agua caliente
- Cocina
- Baños
- Suelos y revestimientos
- Puertas, armarios y carpintería interior
- Ventanas y carpintería exterior
- Pintura
- Escombros, limpieza y protección
- Qué puede no estar incluido
- El problema de las palabras “a elegir”
- Cómo comparar dos presupuestos
- Las 12 preguntas que haría antes de firmar
Empecemos por algo que suele provocar confusión: ¿qué es exactamente una reforma integral?
En términos cotidianos, hablamos de reforma integral cuando la intervención afecta de manera amplia a diferentes partes de la vivienda y no únicamente a una estancia o acabado concreto.
Puede implicar:
- redistribución;
- instalaciones;
- cocina;
- baños;
- pavimentos;
- revestimientos;
- carpintería;
- pintura;
- otros trabajos necesarios para renovar globalmente la vivienda.
Pero no existe una lista comercial universal que obligue a que cualquier presupuesto denominado “reforma integral” contenga exactamente las mismas partidas.
Por eso no preguntaría solamente:
“¿Hacéis reformas integrales?”
Preguntaría:
“¿Qué incluye exactamente esta reforma integral y qué queda fuera del precio?”
Esa segunda pregunta es mucho más útil.
Pongamos un presupuesto ficticio encima de la mesa
Imaginemos una vivienda de tamaño medio.
El documento contiene estas líneas:
Trabajos previos
Demoliciones
Albañilería
Electricidad
Fontanería
Cocina
Baños
Pavimentos
Carpintería
Pintura
Gestión de residuos
Remates
A primera vista parece bastante completo.
Pero una palabra no es una partida suficientemente definida.
“Electricidad” puede significar cosas muy diferentes.
Lo mismo sucede con:
“cocina”
o
“baño completo”.
Así que vamos a abrir cada línea.
1. Demoliciones: “tirar lo viejo” tampoco significa siempre lo mismo
Una reforma profunda puede requerir retirar:
tabiques,
pavimentos,
alicatados,
sanitarios,
muebles de cocina,
puertas,
falsos techos
u otros elementos.
Pero aquí empezaría a hacer preguntas.
¿Incluye desmontaje o demolición?
No siempre es lo mismo.
Una puerta que queremos conservar necesita desmontarse de otra manera que una que irá directamente al residuo.
¿Incluye carga y retirada?
¿Incluye transporte?
¿Incluye gestión de residuos?
¿Incluye contenedor o medios auxiliares necesarios?
¿Qué elementos se conservarán?
Esta última pregunta es especialmente importante en una casa antigua, donde determinados suelos, puertas o elementos originales pueden formar parte del nuevo proyecto.
2. Albañilería: una palabra capaz de esconder muchos trabajos
“Albañilería” puede incluir desde cerrar una pequeña roza hasta reconstruir buena parte de la distribución interior.
En una reforma integral conviene identificar:
- nuevos tabiques;
- cierres de huecos;
- apertura de nuevos pasos cuando proceda;
- preparación de paredes;
- recrecidos;
- regularización de superficies;
- falsos techos;
- trabajos necesarios alrededor de instalaciones;
- formación de determinados elementos constructivos.
Si el proyecto cambia considerablemente la distribución, esta partida puede adquirir bastante peso.
Y si afecta a estructura, ya estamos hablando de una cuestión que debe estudiarse y proyectarse correctamente, no de una simple línea genérica de “albañilería”.
3. Electricidad: ¿instalación nueva significa también enchufes e iluminación?
Esta es una de las partidas donde pediría más detalle.
Supongamos que el presupuesto dice:
“Renovación completa de instalación eléctrica.”
Perfecto.
Ahora preguntaría:
¿Incluye cuadro?
¿Qué circuitos contempla?
¿Cuántos puntos eléctricos?
¿Cuántos enchufes?
¿Cuántos interruptores?
¿Incluye mecanismos?
¿Qué gama de mecanismos?
¿Incluye puntos de iluminación?
¿Incluye luminarias o solamente la preparación?
¿Televisión y datos?
¿Qué documentación o certificación corresponde al trabajo realizado?
Porque una cosa es dejar:
un punto preparado para una lámpara
y otra bastante distinta:
suministrar e instalar la propia lámpara.
4. Fontanería: cambiar el baño no significa necesariamente cambiar todas las tuberías
Esta diferencia puede ser enorme.
Una reforma puede incluir:
adaptar puntos existentes
o
renovar completamente determinados tramos de la instalación.
No es lo mismo.
En el presupuesto debería quedar suficientemente definido qué se hará en:
agua fría,
agua caliente,
desagües,
conexiones de cocina,
baños
y otros puntos afectados.
También preguntaría qué ocurre con instalaciones existentes que no se modifican.
Porque si vas a cerrar paredes y colocar nuevos revestimientos, conviene saber qué estamos dejando detrás.
5. Climatización y agua caliente: dos grandes olvidados del concepto “integral”
Una vivienda puede quedar completamente renovada visualmente y conservar exactamente el mismo sistema de climatización.
Eso puede ser correcto.
O no.
Lo importante es que sea una decisión consciente.
Antes de cerrar techos y paredes preguntaría:
¿Vamos a mantener el sistema actual?
¿Necesitamos nuevas conducciones?
¿Hay que prever desagües o alimentación eléctrica?
¿Dónde estarán los equipos?
¿Qué ocurre con el agua caliente sanitaria?
Si finalmente no vamos a modificar nada, perfecto.
Pero debería haberse decidido antes de terminar la obra, no después.
6. “Cocina incluida”: probablemente las dos palabras que más necesitan explicación
Supongamos que el presupuesto incluye:
COCINA COMPLETA
¿Qué significa “completa”?
Podría incluir:
muebles,
encimera,
fregadero,
grifo,
electrodomésticos,
iluminación,
revestimiento,
fontanería,
electricidad,
montaje.
O quizá incluya solamente:
muebles + montaje.
Hay que leerlo.
Y hay otra cuestión fundamental:
¿Existe una cantidad máxima para el suministro?
Por ejemplo, el presupuesto puede contemplar una determinada gama o importe para:
mueble,
encimera,
grifería
o electrodomésticos.
Si posteriormente eliges una opción superior, aparecerá una diferencia.
Eso es completamente normal si estaba claramente definido desde el principio.
El problema aparece cuando “cocina incluida” parece significar una cosa al firmar y otra cuando llega el momento de elegirla.
7. “Baño completo” tampoco debería quedarse sin abrir
Imagina esta línea:
Reforma completa de baño
Preguntaría si incluye:
demolición,
fontanería,
desagües,
impermeabilización cuando corresponda,
alicatado,
pavimento,
sanitarios,
grifería,
mueble,
lavabo,
espejo,
mampara,
iluminación,
ventilación,
techo
y pintura de las superficies que correspondan.
No estoy diciendo que todos esos elementos tengan que formar parte necesariamente del mismo presupuesto.
Estoy diciendo que necesitamos saber cuáles sí.
También comprobaría qué modelos o límites de precio están contemplados.
Porque:
“inodoro incluido”
no permite saber qué producto se ha presupuestado.
8. Suelos: el precio del material no es el precio del suelo terminado
Este es otro error frecuente al calcular por nuestra cuenta.
Ves un pavimento a:
X €/m²
y multiplicas por la superficie.
Pero dependiendo de la solución pueden existir además:
- retirada del pavimento anterior;
- preparación de soporte;
- nivelación;
- adhesivos;
- láminas o bases;
- colocación;
- rodapiés;
- perfiles;
- encuentros;
- recortes;
- desperdicio de material.
Por eso preguntaría:
¿El precio corresponde únicamente al suministro o al sistema completamente instalado?
Y si vamos a colocar el mismo pavimento en gran parte de la vivienda, recuerda el efecto multiplicador que vimos en la reforma integral de un piso de 100 m²: una pequeña diferencia por metro cuadrado puede convertirse en una diferencia importante al aplicarla a toda la casa.
9. Puertas y carpintería interior: cuenta unidades, no solo conceptos
“Carpintería interior” puede esconder:
7 puertas,
rodapiés,
frentes de armario,
interiores de armarios,
puertas correderas,
panelados,
otros trabajos a medida.
O puede incluir únicamente una parte.
Yo pediría unidades siempre que sea razonable.
Por ejemplo:
7 puertas interiores
1 puerta corredera
X metros de rodapié
2 frentes de armario
Ahora podemos comparar.
“Carpintería interior completa” resulta bastante menos útil.
10. Ventanas: no des por hecho que forman parte de una reforma integral
Este punto puede producir una diferencia considerable entre presupuestos.
Cambiar la carpintería exterior puede ser una partida importante.
Comprueba:
¿se mantienen las ventanas existentes?
¿se sustituyen todas?
¿solo algunas?
¿qué características se han presupuestado?
¿qué ocurre con persianas, cajones y remates?
¿se incluye retirada de las anteriores?
Además, al modificar elementos exteriores pueden existir condicionantes derivados del edificio, la comunidad o normativa aplicable que deben comprobarse según el caso.
11. Pintura: antes del color está la pared
Dos presupuestos de pintura pueden ser diferentes aunque ambos terminen diciendo:
“Pintura blanca.”
Porque el estado inicial de las paredes importa.
Puede ser necesario:
reparar,
alisar,
emplastecer,
lijar,
imprimar
y finalmente pintar.
Una pared con gotelé que queremos convertir en lisa no implica el mismo trabajo que repintar una superficie lisa en buen estado.
Por eso buscaría en el presupuesto información sobre la preparación previa, no únicamente sobre el acabado final.
12. Hay trabajos que no se quedan en la casa, pero también cuestan dinero
Protecciones.
Carga.
Transporte.
Gestión de residuos.
Contenedores cuando procedan.
Limpieza.
Medios auxiliares.
Determinadas tasas.
Son partidas poco atractivas porque al terminar la reforma no puedes señalarlas y decir:
“Aquí están mis 2.000 €.”
Pero forman parte del proceso.
Conviene comprobar cuáles están incluidas y cuáles no.
Ahora viene la parte más importante del presupuesto: lo que NO incluye
Personalmente, me gusta que un presupuesto tenga un apartado llamado:
EXCLUSIONES
No me genera desconfianza.
Al contrario.
Me permite saber dónde estoy.
Dependiendo del proyecto, podrían quedar fuera elementos como:
- electrodomésticos;
- luminarias decorativas;
- mobiliario;
- determinados sanitarios;
- mamparas;
- armarios;
- ventanas;
- climatización;
- tasas;
- honorarios técnicos;
- permisos;
- trabajos estructurales no previstos;
- reparación de defectos ocultos no detectables previamente;
- acometidas o actuaciones de compañías;
- determinados trabajos comunitarios.
Que algo esté excluido no significa que el presupuesto sea malo.
Lo peligroso es descubrir la exclusión cuando ya habías asumido que estaba incluida.
Hay dos expresiones que subrayaría con un bolígrafo: “a elegir” y “similar”
Por ejemplo:
“Pavimento porcelánico a elegir.”
¿A elegir entre qué?
¿Existe un precio máximo por metro cuadrado?
¿Un catálogo?
¿Un proveedor?
¿Una gama?
Otro ejemplo:
“Grifería modelo X o similar.”
¿Qué significa similar?
Cuanto más abierta sea una descripción, más posibilidades existen de que propietario y empresa estén imaginando productos diferentes.
Intentaría convertir:
“Azulejo a elegir.”
en algo parecido a:
“Suministro previsto hasta X €/m² + colocación según condiciones indicadas.”
No porque necesitemos obsesionarnos con cada céntimo.
Sino porque así sabemos qué ocurre si elegimos un material más caro.
Cómo compararía dos presupuestos sin dejarme engañar por el total
Volvamos a nuestros presupuestos iniciales.
58.400 €
frente a
66.900 €
En lugar de mirar primero el total, crearía una tabla:
| Partida | Presupuesto A | Presupuesto B |
|---|---|---|
| Demolición | ✓ | ✓ |
| Residuos | ¿? | ✓ |
| Albañilería | ✓ | ✓ |
| Electricidad completa | ✓ | ✓ |
| Mecanismos | Básicos | Gama definida |
| Fontanería | Parcial | Completa |
| Cocina | Muebles | Muebles + encimera |
| Electrodomésticos | No | No |
| Baños | ✓ | ✓ |
| Mamparas | No | ✓ |
| Pavimentos | ✓ | ✓ |
| Puertas | 6 | 7 |
| Ventanas | No | ✓ |
| Pintura | ✓ | ✓ |
| Climatización | No | No |
Esta tabla es ficticia, pero muestra perfectamente el problema.
De repente ya no tenemos:
barato vs caro.
Tenemos:
dos alcances diferentes.
Solo después de igualarlos tiene sentido comparar precios.
Las 12 preguntas que haría antes de aceptar una reforma integral
No preguntaría únicamente:
“¿Este es el precio final?”
Preguntaría esto:
1. ¿Qué trabajos están incluidos exactamente?
Necesitamos alcance.
2. ¿Qué trabajos están expresamente excluidos?
Tan importante como lo anterior.
3. ¿Qué materiales incluye el precio?
Y qué gamas o límites.
4. ¿El suministro y la colocación aparecen diferenciados cuando sea necesario?
Evita confusiones.
5. ¿Qué instalaciones se sustituyen completamente y cuáles solo se modifican?
Especialmente electricidad y fontanería.
6. ¿Están incluidos mecanismos, sanitarios, griferías y otros elementos finales?
No lo des por supuesto.
7. ¿Qué ocurre con cocina y electrodomésticos?
Son conceptos distintos.
8. ¿Las ventanas están incluidas?
Pueden cambiar considerablemente el presupuesto.
9. ¿Quién gestiona residuos y medios necesarios?
Que quede claro.
10. ¿Cómo se aprueban los trabajos adicionales?
Esta pregunta es importantísima.
11. ¿Cómo se documentan los cambios de materiales?
Para conocer diferencias de precio antes de pedirlos.
12. ¿Qué ocurre si aparece algo que no podía conocerse antes de abrir?
No buscamos eliminar los imprevistos.
Buscamos establecer cómo se gestionarán.
Añadiría una regla al contrato de la reforma
Muy sencilla:
Ningún cambio que modifique de forma relevante el precio debería convertirse en una sorpresa en la factura final.
Si durante la obra aparece:
“Ya que estamos, podríamos hacer esto...”
perfecto.
Pero antes de ejecutarlo deberíamos saber, cuando sea posible:
qué cambia,
cuánto añade,
si afecta al plazo
y si modifica otro trabajo ya presupuestado.
Es exactamente el sistema que recomendamos cuando explicamos cómo organizar una reforma sin volverse loco: sacar las decisiones de conversaciones dispersas y convertirlas en información visible.
El presupuesto más barato puede acabar siendo el más caro... y el más caro también puede ser innecesario
No elegiría automáticamente ninguno de los dos.
Un presupuesto bajo puede estar dejando demasiadas cosas fuera.
Pero uno elevado tampoco es automáticamente mejor.
Puede incluir:
trabajos que no necesitas,
calidades que no buscas,
soluciones sobredimensionadas
o simplemente precios superiores.
Por eso la pregunta correcta no es:
“¿Cuál cuesta menos?”
Es:
“¿Qué me ofrece cada uno por ese dinero?”
Y después:
“¿Necesito realmente todo lo que contiene?”
Una reforma integral no se define por cuánto destruyes
No necesitas quitar todas las paredes.
No necesitas sustituir todas las instalaciones si están correctamente resueltas.
No necesitas cambiar todas las ventanas.
No necesitas tirar un suelo en buen estado simplemente porque estás haciendo una reforma “integral”.
La reforma debería responder al estado real de la vivienda y al proyecto que queremos conseguir.
Por eso me parece mucho más útil definirla así:
Una reforma integral es una intervención coordinada sobre el conjunto de la vivienda cuyo alcance debe quedar definido partida por partida.
Y esas últimas palabras son las importantes:
partida por partida.
Porque al final no compras una expresión.
Compras:
metros de pavimento,
puertas,
puntos eléctricos,
tuberías,
horas de trabajo,
muebles,
sanitarios,
pintura,
demoliciones,
instalaciones
y cientos de pequeñas decisiones.
Si todavía estás definiendo esas decisiones, empieza por cómo planificar una reforma integral paso a paso. Para saber qué debe ejecutarse antes, consulta qué reformar primero en una casa. Y si estás comparando ofertas, este artículo debería complementarse después con cómo saber si un presupuesto de reforma está bien hecho, donde podremos entrar en mediciones, partidas, unidades, precios, impuestos, modificaciones y señales de un presupuesto demasiado ambiguo.
